+++ LICHT-durchflutete Maisonette mit SKYLINE-View, direkt am Feld +++
Wohnung in 65795 Hattersheim am Main
Makler IFM20210203012217, Objektkennung IF1173737

Kaufpreis	378.000,00 €
Zimmer	3,0
Badezimmer	1,0
Baujahr	1994
Wohnfläche	94,25m²

Lage

Die Wohnung befindet sich in wunderschöner Feldrandlage der Stadt Hattersheim umweit des Schwarzbachs.
Hattersheim liegt in Mitten des Main-Taunus-Kreis und bietet Ihnen den idealen Wohnstandort gepaart aus grüner Wohnlage mit sehr guter Infrastruktur und optimalen Verkehrsanbindungen an die umliegenden Metropolen wie Frankfurt, Mainz und Wiesbaden, die über die A66 oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln (S-Bahn) problemlos zu erreichen sind. Der Flughafen Rhein-Main ist ebenfalls in kurzer Zeit zu erreichen. Die Belastungen durch den Flughafen sind mit Ausnahme des Stadtteils Eddersheim als gering zu betrachten. Viele innerstädtische Grünanlagen, Wege entlang des Schwarzbaches oder die Mainwiesen bieten einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Auch bietet die Stadt ein vielfältiges Angebot an Restaurants, Geschäften, Ärzten und Unterhaltung. Die Stadt verfügt sogar über ein eigenes Schwimmbad.

Objekt

Die hier zum Verkauf stehende, schicke Maisonette-Wohnung ist eine der schönsten innerhalb des weitläufigen Wohnparks "In den Wiesen", der 1994 entstanden ist - direkte Feldrandlage, Ecklage innerhalb des Hauses - somit Fenster auf 3 Seiten, Balkon in Ost-, Süd- und leichter Westausrichtung mit Blick in die angrenzenden Felder.

Die Wohnung erstreckt sich über das 2. Obergeschoss und das Dachgeschoss des Hauses.
Beim Betreten der Wohnung erreichen Sie über einen Windfang und die Diele der Wohnung gleich das Highlight der Wohnung - den traumhaften und lichtdurchfluteten Wohn-Essbereich, der mit großen Fensterfronten an zwei Seiten und einer Wohnfläche von über 35 qm keine Wünsche bei der Gestaltung Ihrer Wohnideen offen lässt.
Der vom Wohnzimmer aus erreichbare Balkon verwöhnt Sie mit Süd- und leichter Westausrichtung. Von hier haben Sie einen unverbaubaren, traumhaften Weitblick über die Felder und Wiesen. Hier können Sie sich perfekt vom Stress des Alltags erholen und die Seele baumeln lassen. Von einem weiteren Bereich des Wohnraumes, der sich als großzügiger Essbereich anbietet, haben Sie eine raumbreite, bodentiefe Fensterfront mit tollem Blick über die angrenzenden Einfamilienhäuser - zwei Flügel lassen sich öffnen und sind fast ein dritter Balkon. Von hier aus sind es nur ein paar Schritte in die ca. 8,41 qm große, abgeschlossene Küche. Die vorhandene Einbauküche (Erneuerung 2012) mit hellen Fronten und einer Arbeitsplatte im Farbton Nussbaum ist trotz dessen, dass sie schon ein paar Jahre alt ist, noch sehr gepflegt.Einige Elektrogeräte wurden darüber hinaus in den letzten Jahren ausgetauscht. Vorhanden sind ein Induktionskochfeld mit Backofen, ein 60er Geschirrspüler, eine Einbaumikrowelle, ein Einbaukühlschrank mit Eisfach und eine Umlufthaube.
Auf der unteren Etage befindet sich zudem das erste von zwei Schlafzimmern mit ca. 10,9 qm Wohnfläche. Eine Gaube mit großem Fenster bringt viel Licht hinein, die seitlichen Dachschrägen beginnen ab ca. 90 cm Höhe und geben dem Raum Charakter und Wärme, ohne bei der Einrichtung hinderlich zu sein. Hier ist Laminat verlegt worden - alle anderen Räume dieser Etage sind mit einheitlichen, diagonal verlegten Fliesen in anthrazit belegt. Der einheitliche dunkle Bodenbelag in Verbindung mit weißen Innentüren und weißem Rauputz an den Wänden, verleiht der Etage eine besonders schicke und moderne Optik.
In der Diele steht Ihnen außerdem ein Gäste-WC zur Verfügung. Dieses ist mit hellen Wandfliesen und weißen Sanitärobjekten ausgestattet und somit zeitlos. Über die Wendeltreppe gelangen Sie in die obere Etage. Bei der Treppe handelt es sich um eine moderne, lackierte Stahltreppe mit Massivholzstufen.
Der Flur in oder oberen Etage ist durch eine Balkontür schön belichtet - in der Vergangenheit wurde dieser Bereich für ein kleines Homeoffice genutzt.
Das zweite Schlafzimmer ist ca. 13,4 qm groß. Die Dachschräge beginnt auch hier bei ca. 60 cm, so dass das Kopfteil des Betts unter der Schräge Platz findet. Stellfläche für den Kleiderschrank ist vorhanden. Ein zusätzliches Dachflächenfenster schafft gute Belichtung und Belüftungsmöglichkeiten. Auf dem Balkon, den Sie sowohl vom Flur als auch vom 2. Schlafzimmer aus erreichen, genießen Sie die Morgensonne und einen schönen Skyline-View auf Frankfurt. Auf dieser Etage gibt es zudem einen kleinen Abstellraum sowie das Tageslichtbad, das mit Eckbadewanne und separater Dusche ausgestattet ist.

Überwiegend werden die Wohnungen von den Eigentümern bewohnt, was sich in dem sehr guten Zustand des Gebäudes widerspiegelt - die Heizungsanlage wurde 2022 erneuert und im Jahr 2023 ist die komplette Fassade neu angelegt worden.

Ausstattung

Maisonette-Wohnung (ca. 94,25 qm) im 2. OG und im Dachgeschoss:
In der unteren Etage:
- Windfang, Fliesenboden anthrazit
- Gäste WC, helle Wandfliesen, weiße Sanitärobjekte, Fliesenboden anthrazit
- Diele mit breiter Stahl-Holzwendeltreppe, Fliesenboden anthrazit
- Wohn-Essbereich mit Zugang zum Balkon, Fliesen anthrazit
- Balkon in Südost und leichte Westausrichtung
- Küche, Betonfliesen anthrazit, Wandfliesen beige
- Schlafzimmer 1, Laminat

In der obere, Etage:
- Schlafzimmer 2, Laminat
- Flur, Laminat
- Balkon, Südausrichtung
- Abstellraum, Laminat
- Badezimmer, Fliesen, Waschtisch, Eckbadewanne und Dusche

- weiße Innentüren
- weiße Kunststofffenster, doppelt verglast
Im Keller:
- Kellerraum
- gemeinschaftliche Waschküche mit Platz für Waschmaschine und Trockner

Zu der Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz (Duplex oben), der im Kaufpreis bereits enthalten ist.

Die Treppenhausreinigung und der Winterdienst sind extern vergeben und im Wohngeld enthalten extern vergeben.

Das Wohngeld 2022 lag bei insgesamt 261,51 EUR/Monat und setzt sich wie folgt zusammen: Umlagefähige Betriebskosten 180,35 EUR, nicht umlagefähige Betriebskosten 30,90 EUR/Monat und Zuführung zur Erhaltungsrücklage 50,26 EUR/Monat.

Das Wohngeld 2023 lag bei insgesamt 319,63 EUR/Monat und setzt sich wie folgt zusammen: Umlagefähige Betriebskosten 215,34 EUR, nicht umlagefähige Betriebskosten 43,97 EUR/Monat und Zuführung zur Erhaltungsrücklage 60,32 EUR/Monat.

Gemäß aktuellem Wirtschaftsplan 2025 liegen die Vorauszahlungen bei 407,44 EUR/Monat und setzen sich wie folgt zusammen: Umlagefähige Betriebskosten 235,53 EUR, nicht umlagefähige Betriebskosten 61,33 EUR/Monat und Zuführung zur Erhaltungsrücklage 110,58 EUR/Monat.

Die Erhöhung der Rücklagenzuführung resultiert daraus, dass in den Jahren 2022 / 2023 eine neue Heizungsanlage eingebaut und die Fassade neu gestrichen wurde - beide Maßnahmen wurden komplett aus der Rücklage finanziert. Um zukünftig vor Sonderumlagen geschützt zu sein, wurde die Zuführung entsprechend angepasst. Derzeit sind keine weiteren Arbeiten geplant - in der WEG wird mit Weitsicht gehandelt.

Sonstige Angaben

Wenn Sie die Wohnung gerne besichtigen möchten, schreiben Sie uns bitte eine Email mit Ihren Wunschzeiten. Wir versuchen, diese umzusetzen und melden uns schnellst möglich wieder bei Ihnen.

Unsere Angebotsangaben basieren auf den uns erteilten Informationen des Eigentümers. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit können wir nicht übernehmen (Haftungsausschuss).

Ihr Team von Weber Immobilien

Pflichtangaben laut EnEV 2014

Baujahr:	1994
Energieträger:	Zentralheizung, Gas
Art des Energieausweises:	Verbrauchsausweis
Endenergieverbrauch:	75.00 kWh/(m²a)
Mit Warmwasser:	Ja
Gültig bis:	30.08.2028